多伦多士嘉堡将迎来巨变：75座高楼、5万多新居民入住
多伦多Eglinton Crosstown轻轨项目的建设将带动士嘉堡Golden Mile社区将迎来巨变。
从Victoria Park Avenue到Birchmount Road，Eglinton沿线的商业街区未来三十年将建成约75座高达48层的塔楼，以及约30座中层建筑，还有更多开发提案在陆续提交审批。
根据目前的建设规划，这里将增加多达56,000名新居民，相当于安省Belleville市的总人口数量。这意味着在多伦多都市圈内嵌入一个相当于城市规模的社区。
多伦多市政社区规划主任Christian Ventresca想象未来的Golden Mile将类似于北约克的央街Yonge Street，但呈横向延伸的模式：一个步行友好的主街，拥有“酷炫”的餐厅、聚会空间、绿化景观以及丰富的零售和服务设施，而这些都将位于住宅楼的下方。
市政规划与私人土地的冲突
然而，市政府并不能完全掌控局面。不同于Regent Park社区的公有土地重建项目，Golden Mile是十几个由私人拥有的地块，每个地主都有自己的开发计划。这些土地所有者需要彼此协作，同时与市政官员就新道路宽度到公共设施的各个方面进行协调。据高级城市规划师Emily Caldwell表示，目前市政府仅批准了一个开发提案。有11处地块的业主通过安省土地法庭（Ontario Land Tribunal）与市政府达成和解。市政府已经为Golden Mile制定了一份二级规划，其中设定了诸如新增九个公园等广泛目标，但土地法庭达成的和解协议已经导致计划密度超出市府预期，使人口预测从最初的43,000人增加了超过10,000人。
社区的担忧与未来的挑战
对于现有社区居民来说，搬迁的威胁挥之不去，他们大多住在西北方向的一片租赁公寓中。对于未来的居民来说，问题依然存在：是否有一个完整的社区，会有买菜的地方、学校、图书馆和遛狗的公园？
如果规划得当，Golden Mile有望成为一个非凡的社区，以交通为导向，结合公园、零售、住宅和步行街区，是多伦多迫切需要的模式。但如果最初的良好意图未能实现，这片零售区可能会演变成一个过度负荷、资源不足的混凝土丛林。
“我们需要把关键的城市建设要素做到位，”规划主任Christian Ventresca强调，“这样的机会在城市大部分地区并不常见。”
开发进度与初期项目
目前的任务是确保开发项目按阶段推进，避免人口在短时间内激增。规划主任Christian Ventresca表示：“现在的关键是协调工作，就像拼图一样，我们正处于这个阶段。”
市政府无法强制开发商在某个日期开始建设，但可以要求他们在启动某些项目之前完成特定工作，这种要求被称为“限制性条款”（holding provisions）。这些条款通常与“硬性”基础设施相关，例如提升排水系统，但也可以包括创建更多“软性”基础设施。
并非所有项目都会立即启动，一些土地所有者仍受限于长期商业租约。截至今年夏天，Caldwell预测，最早动工的可能是位于1800-1890 Eglinton Ave. E.的Choice和Daniels重建项目，或2200-2206 Eglinton Ave. E.的Dream项目。
第一批开发项目预计将于2025年破土动工。
Dream开发公司的副总裁Tony Medeiros表示，计划建设约3,600套住宅，作为一个混合用途的重建项目。他说：“未来很多年里，黄金地带将有大量施工活动，这将需要非常严密的协调。”
然而，开发商和市政府都无法控制波动的开发市场风险。近年来，由于利率上升以及劳动力和材料成本增加，建筑计划延迟的情况日益增多。
多伦多大学基础设施和城市规划专家Matti Siemiatycki指出：“当前的时机尤其具有挑战性。”如果某个项目出现中断，可能会对其他项目产生连锁反应，尤其是开发商承担了部分基础设施工作。
老住户的生活被打破
几十年来，Golden Mile就是Lorraine Hogan的生活中心。她在Eglinton大道北部的Rannock街一栋老旧的公寓楼中养育了两个孩子。她目前每月支付大约1000元的租金，租住一套宽敞的两居室公寓。从家门口步行到她在Canadian Tire的工作地点，仅需7分钟。她说：“我从来没开过车，因为可以步行到所有地方。”像她这样的居民正在见证这一社区向现代化、密集型的城市新区转变。
她清楚地知道，这种熟悉的生活模式很可能会被打破。她的房东Starlight Investments计划拆除她居住的大楼及周围的几栋建筑，建造新住宅、一座公园和一条新街道。
Starlight高管Howard Paskowitz在一份声明中表示，他们的目标是在这次“历史性改造”中建造超过1,500个单元。然而，声明中没有提及现有租户的情况。
当地Working Women社区中心正在努力减轻社区发生根本性变化对现有居民的损失。他们与United Way合作进行社区咨询，显示当地居民的主要诉求包括提供经济适用房、社区空间，以及让本地居民从新增就业岗位中受益。这些需求已被正式写入一份名为社区福利框架（community benefits framework）的报告中。
非营利组织Centre for Inclusive Economic Opportunity和建筑公司Aecon的联合项目承诺优先雇佣当地居民参与建筑工作。截至11月初，市政府表示，在Golden Mile沿线的多个开发项目中，已规划了472个指定的经济适用房单元。
社区中心协调员Peart表示，他们的最终目标是与开发商达成一项社区福利协议，以明确现有居民将获得的具体利益。这是一项艰巨的任务，因为涉及到十多个私人土地所有者。
随着Golden Mile的居民人数从几百人增长到数万人，能否满足新居民的需求成为关键问题。观察人士指出，一个功能齐全的社区需要复杂的社会基础设施网络，包括图书馆、学校、托儿所、杂货店、药店、足球场、医生诊所等等。
新服务设施的建设预计将通过多种协议实现，市政府希望开发商为部分社区设施提供全额资金支持。
Caldwell表示，截至目前，大多数和解协议都包括开发商根据市政府旧的第37条协议（Section 37 agreements）提供的资金支持。根据这一协议，开发商可以通过提供社区利益资金换取建设更高或更密集的建筑许可。
对于一些“最大的资金支持项目”，市政府将匹配或补充资金，例如，一个新的社区中心将由市政府提供部分资本支持，而秋千或喷泉等设施则由开发商负责建设。
以2050 Eglinton St. E. 的RioCan项目为例，新的社区中心由开发商Caldwell承担部分资金，并保留对剩余资金筹措的控制权。该项目并不包括在第一阶段的开发中，留出了时间来敲定细节。
规划中的设施需求
在二级规划中，市政府预计需要建设10个托儿中心，其中四个需在未来约15年内建成；同时还需要新增9个公园，为未来的居民提供足够的绿地空间。
一些需求尚不明确。例如，Eglinton Square 图书馆分馆的未来目前不确定。2015年，市政府授权该图书馆签署了20年的新租约。如果在重建中失去现址，市政府曾提议建设一个面积为2万平方英尺的新分馆来服务当地社区。
Eglinton Square预计将在15年后拆除，但市政府相信这段时间足够制定计划。
学校也是一个未知数。市政府已确定了三个潜在的学校建设地点，但需要有足够的学生人口才能促成学校的开放。
重建计划还引发了人们对高端商铺取代折扣超市的担忧。尤其是在通胀下，这个社区需要一家负担得起的杂货店。目前的解决方案是No Frills超市预计将搬迁到附近的新址。
交通是另一个关键问题。轻轨开通后将拥有一条新的交通路线，但具体日期尚未公布，目前仍不清楚轻轨和现有的本地公交线路是否能够在重建完成后应对人口激增。
Golden Mile的重建计划如同向平静的湖面投掷了一块巨石，其涟漪将触及生活的方方面面，并将带来一个崭新的公共空间、新的社区设施和新的住宅，为数万新居民开辟在士嘉堡中心安家的机会。