29 十月

Life Lease 居住契约大厦的一些见解,个人意见,仅供参考!(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系)

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終生居住契約是什麼?

終生居住契約是房地產使用權的其中一種形式,已流行遍及北美和歐洲多年。在安略略省現在有超過135個以這種形式運作的項目。這“契約”並沒有終止日期,當長者過 身後可以留給後人,其家庭成員或受益人可選擇保留單位或以市場價值出售單位。

2 終生居住契約有什麼優點?

終生居住契約模式可讓負責管理及營運的非牟利或慈善機構,訂立如入住年齡等的限制,以確保長者社區的特色。終生居住契約項目促進有相同興趣和背景的人士共同創建一個豐盛精采的社區,使住客能充分享受無憂無慮的退休生活。 終生居住契約大廈的另一特色是附設有廣泛適合長者的設施及服務,以提高住客的生活質素,讓他們隨著年齡的增長,選擇不同階段的護理及支援服務,維持獨立自主的生活模式,並增強他們對社區的歸屬感。大廈設施方面有24小時緊急應援系統、健身中心、加闊的大門、扶手、步入式淋浴間連模壓座椅等,使長者的起居更為安全及方便。 根據終生居住契約的規定,住客擁有使用單位的權利、單位的市場價值回報、共同使用所有公用設施及服務、以及許多等同共管大廈形式的好處。

3 終生居住契約是否受到法例監管?

沒有。然而,終生居住契約已納入了許多安省對共管大廈所訂立的法規,以保障消費者。省政府一直在監管終生居住契約行業的運作,並於2003年一份報告中指出該行業不斷在自我調整及完善運作。為確保購買者的權益,我們鼓勵購買者登記終生居住契約,註冊後,今後該土地如在地役權、抵押權、留置權、融資等有變化,購買者將收到通知。

4 誰可入住終生居住契約大廈?

要求入住的長者年滿55歲或以上。如其他成員年滿25歲,便可以配偶、購買者、或護老者的身份共同居住在該單位內。這限制是為了保持一個和諧的退休環境,讓長者能在享用社區服務的幫助下,活得更豐盛更精采。

5 誰真正擁有並管理?

由非牟利機構籌劃及創建,並提供必要的融資及承擔財務風險。本著創建的遠象及使命,繼續擁有和管理大厦。每個單位購買者將擁有終生居住權及單位市場價格的權益

6 如果Life Lease Sponsor放棄擁有和營運,會發生什麼事?

籌劃的整個計劃的各個建築組成部份均是獨立的實體。一旦單位售罄及住客入住後,該大廈的產業便不會有融資或其它產權負擔。因此,如果发展方機构不再擁有和營運的話,住客可成立一個非牟利機構,接管和營運該大廈。這一具體的條款已納入終生居住契約入住協議的條款內。

7 我付的訂金是否有保障?

每個單位購買者所付的定金會妥存在銀行信託戶口內,用以資助建築項目。祇有在符合特定條件下才可動用此筆款項,這些特定條件已列明在終生居住契約入住協議條款內。

8 我是否需要支付土地轉讓稅?

根據安省政府2004年的規定,購買由非牟利機構負責的終生居住契約單位作為其本人、其配偶或其父母之自住物業,便可豁免土地轉讓稅。如單位是用以投資及出租給其他人,就必須繳交土地轉讓稅。

9 我可以用我子女的名義購買單位嗎?

可以。任何家庭成員均可成為終生居住契約入住協議的“購買者”,然而,只有年滿55歲的長者才可成為“住客”入住該單位。以子女名義購買單位可避免了安省遺產管理稅(“遺囑認證費”),要注意的是,買家試圖減少遺囑認證費而省下來的費用,可能抵消不到子女在利得稅支出的增加。所以,購買者在終生居住契約入住協議內加入子女名字前,應諮詢律師或會計師這安排是否恰當。

10 住客過身後,單位怎樣處理?

終生居住契約入住協議沒有終止日期,因此契約可以永久延續。當夫妻或共同擁有者其中一方去世,終生居住契約的權益會自動轉移給未亡配偶或共同擁有者,不需支付任何費用。若簽定協議的人士均去世,終生居住契約權益會自動轉移到他/她的遺產,由受益人接管。受益人可保留單位作為一種投資,出租給其他符合年齡限制的人居住,亦可以市場價格出售單位。Life Lease Sponsor 會在有興趣購買終生居住契約的輪候名單中幫助受益人找到合適的買家。

11 單位出售或轉讓的手續費是多少?

購買者可隨時以市場價格出售或轉讓其終生居住契約的權益,將收取一定的行政及手續費。

营运机构會在有興趣購買終生居住契約的輪候名單中為購買者找到合適的買家,確保新買家符合所有入住規定,並重新簽定終生居住契約入住協議。減除開支後,剩餘的行政費都會用作發展長者服務或增設設施用途。

12 我可否出租我的單位?

可以。但須符合葡萄園入住規定及經SJMC書面批准。

13 誰負責管理和維修及管理月費包括甚麼內容?

营运机构負責大廈的管理及維修。住客每月支付的管理費包括了24小時緊急應援及保安,個人關顧服務及服務協調,免費社區活動會籍,物業管理及維修員工,電視 ,大廈儲備金,冷暖氣、水等雜費 (不包括電費)

14 管理月費會否每年增加?

大廈的日常運作是由非牟利機構執行,其目標是達至收支平衡。管理委員會每年會查閱所有經營成本,制定新一年對策。委員會希望得到住客的協助,盡可能保持低成本運作,以達到盡量減少增加管理費的目標。

15. 项目是否有新居保修計劃 (Tarion) 的參與?

沒有。安大略省新居保修計劃僅適用於永久業權房屋及共管大廈。然而,為保障購買者的權益,机构要求各承包商和供應商提供兩年保修,其它主要部件如屋頂,保養期長達5年。

16 誰負責單位內的維修?

購買者和住客負責單位內所有維修和保養。公用地方、大門、窗、冷暖氣機組及管道系統等則由SJMC管理及維修。保養及維修費用會在大廈儲備金內支付。

17 大厦是否允許寵物?

根據終生居住契約入住協議規定,除導盲犬外,公眾地方或單位內均不能飼養寵物。

18 大厦是否有吸煙政策?

由於大厦的住客是退休人士及長者,考慮到其中許多人的呼吸系統較弱,為了住客的健康著想,定下了禁止吸煙政策。任何人士在發展項目範圍,包括在單位內,均不可以吸煙。

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